ЖК «Бунинские луга» общение жителей 2.2.2 корпуса

lissi4ka

Новосёл
Регистрация
16 Май 2017
Сообщения
25
Реакции
19
Баллы
13
Возраст
40
ЖК
Бунинские луга
Номер дома
1.7/1
Всем привет! Оказывается здесь есть те, кого нет в чатах, поэтому делюсь последними новостями.
Я живу в нашем ЖК с 2018 года, состою в инициативной группе ЖК, поэтому в теме и делюсь знаниями и информацией. На форуме здесь редко, но в этот раз прорвало ))) надеюсь, читатели найдутся. Форму не смог переварить все буквы в одном посте, поэтому будет несколько :declare:

Наш дом пока в состоянии ожидания. Смс пока никому не приходили. В 1 и 2 секциях бурный ремонт, там была смена подрядчика и сейчас там активно переделывается отделка. 3, 4 и 5 секции выглядят внешне готовыми. Но сюрпризы возможны... еще летом говорили соседи, что 1 и 2 секции полностью готовы и чуть ли не выдача ключей... 6 секция, которая была в аутсайдерах быстро набрала темп, судя по первым этажам, остались мелочи.

Двор сейчас закрыт - пускают только тех, кто уже ключи получил. Есть счастливчики ))

По корпусу 2.2.1 уже 4 дня выдавались ключи по 1, 3 и 4 секциям. Сегодня (точнее уже вчера) пошли смс по секции 2.
4 дня с выдачи и еще 3 дня до этого были бурными для актива наших корпусов. Кто не знает, у нас от каждой секции в каждом доме есть инициативные жители, которые на добровольных началах пытаются отстаивать наши интересы и отбивать напор офиса заселения, менеджеры которого ведут не очень честную игру, пытаясь пропихнуть уж совсем не соответствующую требованиям 63-ФЗ и ГК РФ процедуру подписания документов с электронно-цифровой подписью (ЭЦП), левый договор с УК и требуют заполнения бланков ОСС в нарушение процедуры проведения ОСС, регламентированной ЖК РФ. Далее в отдельных постах по порядку.
Сообщение автоматически объединено:


1. Подписание документов ЭЦП
Сразу оговорюсь, что с ЭЦП подписываются передаточный акт и акт осмотра квартиры. На бумаге оформляются акт ввода счетчиков, а также предлагают подписать договор управления многоквартирным домом (МКД) с УК, регламент охраны, регламент обслуживания систем безопасности (система домофонной связи), регламент обслуживания территории и бланк ОСС. О нарушениях подписания документов на бумаге (кроме первого документа) будет ниже.
В принципе, в электронном подписании документов страшного ничего нет, разумеется, если процедура подписания реализована в соответствии с требованиями 63-ФЗ "Об электронной подписи". Увы, в ПИКе процесс реализован далеко не в соответствии в требованиями законов. Во-первых, менеджеры категорически против подписания документов (акт осмотра и передаточный акт) на бумаге и идут на это лишь в исключительных случаях, твердя по кругу одно и то же: ПИК перешел на электронный документооборот, ЭЦП - аналог собственноручной подписи, поэтому либо так, либо ключи не дадим.
Во-первых, 63-ФЗ говорит о том, что ЭЦП может являться заменителем подписи, но не обязана быть единственным способом подписания и если вторая сторона (в нашем случае - мы- дольщики) против, то принудить нас к ЭЦП, в общем-то не могут, т.к. требования о подписании ЭЦП нигде не установлено - ни в 214-ФЗ, ни в наших договорах ДДУ, ни в 63-ФЗ, ни в ГК РФ. Это лишь требования внутренних регламентов ПИК, которые выше законов быть ну никак не могут.
Во-вторых, ПИК говорит, что возможности подписания на бумаге нет, т.к. у них электронный документооборот, поэтому если отказ от ЭЦП, то ключи не дадут. При этом ПИК спокойно оформляет подписание документов на бумаге если принимающее лицо действует по доверенности от дольщика (ловите лайфхак ;) ), а также были прецеденты, когда люди отстаивали свои права и грозились жалобами в роскомнадзор, прокуратуру и начинали вызывать полицию (и не важно, что они не приедут - тут главное зафиксировать сам факт обращения, а обращения записываются).
В-третьих, для подписания ЭЦП необходим выпуск сертификата этой самой ЭЦП. Для этого просят скинуть в мессенджер некому Васе / Пете сканы документов (паспорт, СНИЛС, ИНН), при этом нет уверенности, что это действительно сотрудники ПИК, а кроме того, у ПИКа все эти документы и так есть. А необходимы они для того, чтобы активировать вам ЭЦП, которую они заботливо заранее выпустят :) Потом, на приемке вам принесут Заявление и копию сертификата на ЭЦП на подпись на бумаге, отправят в удостоверяющий центр, где проведут процедуру активации подписи. Вам позвонит менеджер, на телефон придет смс и нужно будет смс продиктовать, чтобы активировать подпись (тут хоть смс понятная приходит с текстом что-то типа "сообщите код .... для активации подписи"). Тут более или менее процедура без вопросов, за исключением отправки сканов документов :dash1:. В личном кабинете ПИК, кстати, можно самостоятельно выпустить ЭЦП, прикрепив самостоятельно сканы, а не через отправку в мессенджерах каким-то людям.
В-четвертых, при подписании, как вы знаете, присутствуют две стороны. Со стороны ПИК должно быть некое должностное лицо, наделенное по доверенности правом на подписание документов. Так вот были случаи, когда доверенность у менеджера была просрочена, а это значит, что документ подписан неуполномоченным лицом, что может в последующем привести к проблемам при регистрации права собственности.
В-пятых, были прецеденты, когда при выпуске ЭЦП подпись почему-то выпускалась на другое лицо. Объясняли это техническим сбоем.
В-шестых, почти вишенка на торте, сама процедура подписания документов выглядит так: менеджер вам в мессенджер или на электронную почту присылает на ознакомление документы (там и акты, и договор с УК, и бланк ОСС (пустой)), далее вы ознакамливаетесь с содержанием в течение какого-то времени - внимательно смотрите на список выявленных по результатам осмотра замечаний, т.к. формируется он не в том порядке, в котором вы замечания отметили на своих записях. Допустим, согласились, что внесено все корректно, далее вам на телефон поступит смс-код (=ЭЦП), который, внимание, вы должны сообщить менеджеру по телефону, который куда-то введет и что-то подпишет. Основная проблема заключается в том, что не вы лично подписываете документы, вы в момент подписания их вообще не видите, возможно, там вообще не ваши документы (человеческий фактор и непреднамеренную подмену документов по ошибке никто не отменял). Кроме того, ЭЦП хранится не на вашем устройстве, а на ноутбуке менеджера )))) ОТозвать подпись можно в любой момент, но не рекомендуют отзывать до завершения процедуры регистрации права )))) Если вдруг сотрудник ПИК имеет доступ к системе биллинга смс-оператора, то можно добыть смс-код и без вашего участия. Но вряд ли на это пойдут, т.к. это уже уголовно наказуемое деяние :) Если бы ПИК реализовал подписание самим собственником документов в личном кабинете (как это было при подписании ДДУ), с возможностью просмотра в момент загрузки документов - никаких вопросов бы не было.
В-седьмых,в продолжение темы технических сбоев, если таки человек был все же взят измором иЮ, черт с ним, согласился на подписание документов ЭЦП, то и на этом история быстро не заканчивается :) Люди подписывали документы три (!!!) дня o_O- очень удобный электронный документооборот, быстро, в один клик и в ногу со временем (шутка, не в этих случаях). Как итог - сдвигалось время у других принимающих квартиры, т.к. поток принимающих ранее накопился.

Как итог: если вы не готовы подписывать с ЭЦП - то вариант либо с доверенностью, либо отстаивайте свои права (см. выше на описанные нарушения), грозите жалобами в роскомнадзор, прокуратуру, полицию, придать огласке в СМИ. Если же подписание документов (акт осмотра и передаточный акт) с ЭЦП вас не смущает, не направляйте сканы документов в мессенджерах, инициируйте выпуск ЭЦП через личный кабинет, а при подписании проверяйте наличие и действительность доверенности у менеджера ПИК.
Сообщение автоматически объединено:

2. Подписание документов на бумаге
На бумаге подписываются документы управляющей компании. Сразу говорюсь, т.к. в чатах вопросы задают кто у нас УК, почему выбираем, что будет если откажемся. Сейчас у нас управление домом осуществляет УК, с которой у застройщика заключен договор (п.14, ст.161 ЖК РФ). Поэтому на данный момент УК действует на основании договора с застройщиком. При этом префектура ТиНАО проводит открытый конкурс по выбору УК для управления нашими домами (п.13 ст.161 ЖК РФ). Ссылка на конкурс https://torgi.gov.ru/restricted/not...icationId=55742284&lotId=55742330&prevPageN=0 А на первом общем собрании собственников (ОСС) собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом (п.2 ст.161).

При приемке квартиры обязательно необходимо ввести все приборы учета (счетчики) в эксплуатацию. Вводятся они актом ввод - все показания приборов учета должны быть вписаны в акт, который подписывается сотрудником УК и собственником. Здесь, вроде, все нормально.
Дальше интереснее:
1) менеджеры настаивают на подписании Договора на управление домом с УК в течение 10 дней (и хотя это прописано в передаточном акте, вас это ни к чему не обязывает) - это нарушение ЖК РФ, т.к.:
  • Собственник заключает договор управления после проведения открытого конкурса в соответствии с п.1.1 ч.1 ст.162 ЖК РФ
  • Открытый конкурс по выбору УК проводится в соответствии с п.13 ст.161 ЖК РФ. Итоги открытого конкурса по нашим домам будут подводиться 10.12.2021г. Ссылка на конкурс по нашим домам: https://torgi.gov.ru/restricted/not...icationId=55742284&lotId=55742330&prevPageN=0
  • В соответствии с п.8.1 ч.8 ст.161 ЖК РФ не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее, чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети "Интернет".
  • Таким образом, заключение КОНКУРСНОГО договора с УК возможно не ранее, чем 21.12.2021 г. Конкурсного, а не того, который пытаются пропихнуть менеджеры.
Чем грозит нам подписание "левого" договора с УК? Если наберется более 50% собственников, подписавших договор, то договор по конкурсу отменяется. В "левом" договоре несправедливое разделение зон ответственности между УК и собственником (п.11.3.4). По правилам, первая перекрывающая арматура - это зона ответственности УК, все что за ней - собственника, что и закреплено конкурсным договором. В предлагаемом леваке перекрывающая арматура (краны) - это тоже ответственность собственника. Перекрывающие краны - г...но, которое ни фига не держит. По левому договору замена такого крана - ответственность собственника, а не УК, а помимо затрат на сам кран, работу по замене, вы попадаете еще и на затраты на перекрытие стояка (в районе 5000 руб за каждый). Также договор (п.3.2.11) предписывает собственнику передать в УК экземпляр ключей от помещений, в которых расположены инженерные коммуникации (= стояки, которые вынесены в общие коридоры и закрыты металлической дверкой с ключиком, так вот этот ключик вы по договору обязаны передать в УК, при этом в ЖК были случаи срыва пломб со счетчиков - неплохой вид заработка для УК). Ну это как минимум.
Кстати, можете обратиться в МЖИ для проверки оснований, по которым менеджеры требуют подписать договор с УК в течение 10 дней в нарушение правил, установленных ЖК РФ.
Сообщение автоматически объединено:

2) менеджеры настаивают на подписании Регламента по предоставлению услуги "Обеспечение безопасности" (=договор на охрану).
Для тех, кто не в курсе, что такое охрана в нашем ЖК:
  • Охранники не имеют четко закрепленного поста;
  • Менеджеры могут выдавать охрану, сидящую в подъездах, за охрану по договору с УК, однако в подъездах охранники размещаются максимум на 1-2 месяца активного заселения – и это охрана застройщика, а не УК, затем их снимают;
  • Охранники не имеют никаких прав кроме как вызвать полицию;
  • Обычно (горький опыт первой очереди) охранники проводят время на качелях, играют в теннис и грызут на лавках семечки;
  • Охранники не охраняют ваше имущество и никак не могут защитить вас о возможного преступления, а также не защищают от вандализма общего имущества в доме.
Сообщение автоматически объединено:

3) менеджеры настаивают на подписании Регламента по предоставлению услуги "Содержание придомовой территории (= Договор на содержание придомовой территории").
При этом:
  • Озеленение территории и все, что на ней находится в течение 5 лет на гарантии у застройщика;
  • Содержание придомовой территории, уборка мусора, вывоз снега, полив входит в стандартный тариф «Содержание и ремонт»;
  • И главное - сам тариф не может быть обоснован ввиду того, что территория не прошла процедуру межевания, т.е. площадь ее для расчета тарифа определена быть не может, также растения не внесены в официальный реестр зеленых насаждений, за одну и ту же территорию оба дома будут платить УКе дважды, т.к. оба дома находятся на одном участке ввиду отсутствия межевания.
4) Единственный дополнительный договор, который целесообразно подписать - это Регламент выполнения работ управляющей организацией по предоставлению услуги «Содержание систем безопасности»/ Договор на обслуживание систем безопасности (=домофон).
В случае неподписания у нас будет закрыт только вход в подъезд, при этом для того, чтобы открыть дверь гостям нужно будет спуститься на первый этаж, не будет работать приложение домофон, вход во двор будет открыт, также двери на этажах на магнитные замки закрываться не будут. Это единственная полезная дополнительная услуга, которая реально работает и удобна для собственников. За квартиру площадью 60 м2 ежемесячно необходимо будет платить ~220 руб дополнительно
Сообщение автоматически объединено:

5) Менеджеры настаивают на заполнении и подписании бланков ОСС.
Вообще, на данный момент, это нарушение, т.к. уведомления о проведении ОСС на данный момент не направлены, собственники должным образом не уведомлены. Но если уж голосовать, заполняя бланк, заполняйте его правильно, чтобы не пришлось потом платить за бездарную охрану, жить по требованиям левого договора с УК. Памятку по заполнению бланка голосования и что из документов подписывать приложу следующим сообщением. Можете распечатать или скачать на телефон и взять с собой на приемку.
Сообщение автоматически объединено:

Хочу сразу обратить внимание, что в бланках инициатором собрания будет выступать некое лицо от УК, которое будет действовать по доверенности от кого-то из собственников. Такая практика распространена в нашем ЖК. Кто это лицо, на которого выдана доверенность, мы, активисты, не знаем, кроме того, что это представитель УК. Чтобы как-то минимизировать риск того, что будут левые бланки, подлог, мы, жители, по одному представителю от каждого дома, вошли в состав счетной комиссии. Мы будем выборочно связываться с собственниками, верифицировать информацию в бланках. От нашего корпуса в счетной комиссии я.
 

Вложения

lissi4ka

Новосёл
Регистрация
16 Май 2017
Сообщения
25
Реакции
19
Баллы
13
Возраст
40
ЖК
Бунинские луга
Номер дома
1.7/1
Предвосхищая вопрос, на ОСС голосование за выбор счетной комиссии только будет, а вы уже включены, отвечаю: ОСС проводится в очно-заочном формате, установить итоги голосования - за счетную комиссию собственники или против - можно путем подсчета голосов силами этой самой счетной комиссии, как это ни парадоксально.
Сообщение автоматически объединено:

Как итог: акт ввода счетчиков подписывается обязательно, но проверьте, чтобы номера и показания счетчиков менеджер внес корректно, договор (регламент) на обслуживание систем безопасности можно подписать, бланк ОСС нужно заполнить правильно, чтобы попытаться избежать лишних платежей за допуслуги, остальные договоры не подписывать, т.к. это может отменить выбор УК по конкурсу (этот же ПИК-комфорт или его дочка, но законно) и договор по конкурсу. Ниже приложу Памятку по заполнению бланка голосования и что из документов подписывать.
 
  • Мне нравится
Реакции: TomHardy и Andrey85

lissi4ka

Новосёл
Регистрация
16 Май 2017
Сообщения
25
Реакции
19
Баллы
13
Возраст
40
ЖК
Бунинские луга
Номер дома
1.7/1
Цель - не отказаться от УК, поменять ее на кого-то иного или образовать ТСЖ. Да, есть нюансы как и с любой другой УК, все они плюс/минус одинаковые. Заявки выполняются, хоть и приходится пиннать. Цель в том, чтобы УК была выбрана по конкурсу, проводимому Префектурой ТиНАО (будет тот же ПИК-комфорт или его дочка, но законно) и был законный правильный договор на управление домом без лишних допуслуг.
Чтобы это осуществить - на приемку захватите памятку, подготовленную активом наших двух корпусов (в нем есть представители от каждого их подъездов домов нашего двора).
 

Вложения

  • Мне нравится
Реакции: Andrey85

nengatic

Новичок
Регистрация
21 Июн 2020
Сообщения
10
Реакции
0
Баллы
11
Возраст
44
ЖК
Бунинские луга
В контексте последних сообщений, кто-нибудь может объяснить о чем вообще речь, за что идет борьба? Вкратце, людям у которых это первая квартира в жизни.
Полагаю что тема важная, но неплохо бы ввести в курс большее количество людей.
 

nengatic

Новичок
Регистрация
21 Июн 2020
Сообщения
10
Реакции
0
Баллы
11
Возраст
44
ЖК
Бунинские луга
Имею в виду еще и сообщения в теме про 2.2.1
 

Admin

Философ
Команда форума
Регистрация
28 Июл 2016
Сообщения
7.850
Реакции
8.649
Баллы
603
Веб-сайт
butovo-luga.ru
ЖК
Бунинские луга
@nengatic, вкраце - просто не подписывайте договор с УК и Опросный лист, берите с собой, потом город проводит конкурс и выбирает тот ЖЕ ПИК, только без доп услуг таких как охрана, вывоз строй мусора, если они вам не нужны.
 

TomHardy

Новичок
Регистрация
22 Ноя 2020
Сообщения
5
Реакции
0
Баллы
11
Возраст
40
ЖК
Бунинские луга
Комнат
2-комнатная
Номер дома
2.2.2
да, без пос.Коммунарка.
Кстати, я прописывалась 2 недели назад в квартире в первой очереди, адрес г.Москва, поселение Сосенское, ул.. ... Коммунарка тоже не фигурирует.
Добрый вечер.
А подскажите вы прописались в квартире которую еще не получили ? Или вы уже получили?
 

Admin

Философ
Команда форума
Регистрация
28 Июл 2016
Сообщения
7.850
Реакции
8.649
Баллы
603
Веб-сайт
butovo-luga.ru
ЖК
Бунинские луга
@TomHardy, прописаться можно обычно после 2 месяцев после сдачи, когда документы подготовят в органы в реестр или как там.
 
  • Мне нравится
Реакции: TomHardy

lissi4ka

Новосёл
Регистрация
16 Май 2017
Сообщения
25
Реакции
19
Баллы
13
Возраст
40
ЖК
Бунинские луга
Номер дома
1.7/1
Добрый вечер.
А подскажите вы прописались в квартире которую еще не получили ? Или вы уже получили?
в соседнем доме
Сообщение автоматически объединено:

@nengatic, вкраце - просто не подписывайте договор с УК и Опросный лист, берите с собой, потом город проводит конкурс и выбирает тот ЖЕ ПИК, только без доп услуг таких как охрана, вывоз строй мусора, если они вам не нужны.
вывоз строительного мусора вообще убрали (( вот этот договор я бы подписала как раз
 

nengatic

Новичок
Регистрация
21 Июн 2020
Сообщения
10
Реакции
0
Баллы
11
Возраст
44
ЖК
Бунинские луга
А с охраной что не так? Как я понял люди не в восторге и толку от нее нет?
 

Admin

Философ
Команда форума
Регистрация
28 Июл 2016
Сообщения
7.850
Реакции
8.649
Баллы
603
Веб-сайт
butovo-luga.ru
ЖК
Бунинские луга
@nengatic, охрана по сути просто ЧОП, у которого по закону нет прав.
 

E Lena

Новичок
Регистрация
29 Ноя 2019
Сообщения
7
Реакции
0
Баллы
11
Возраст
44
ЖК
Бунинские луга
Доброе утро, соседи! Кто-нибудь располагает информацией, когда начнется выдача ключей? Ранее писали, что квартиры будут сдаваться по мере готовности. Неужели ни одна квартира не готова к сдаче?
 

hazarda

Новосёл
Регистрация
29 Окт 2018
Сообщения
48
Реакции
24
Баллы
18
Возраст
50
ЖК
Бунинские луга
Добрый день!
Полагаю, что поквартирно они сдавать не будут... минимум подъездами!!!
Видимо доделывают, вечерами свет кое-где горит!!!
Будем надеяться, что еще недолго ждать!!! ;)
 

E Lena

Новичок
Регистрация
29 Ноя 2019
Сообщения
7
Реакции
0
Баллы
11
Возраст
44
ЖК
Бунинские луга
Спасибо! Будем надеяться)
 

О нас:

  • Приветствуем всех соседей и еще не успевших ими стать в ЖК Бунинские Луга. Здесь Вы можете:
    - узнавать подробную информацию о проекте и районе строительства
    - знакомиться с соседями
    - получить самые актуальные новости со стройки
    - разместить и обсудить свежие фотографии и видео
    - задать все интересующие Вас вопросы
    - просто общаться с интересными людьми

До получения ключей 2.2 осталось: